ДКП квартиры: образцы, бланки, печать

Переход прав владения недвижимым объектом (квартиры) сопровождается подписанием договора купли-продажи (ДКП). Его необходимость объясняется тем, что в документе отображаются параметры сделки и на его основе вносятся изменения в реестр собственников.

Понятие ДКП на недвижимость

Документ имеет письменную форму и представляет собой соглашение о том, что продавец передает покупателю жилую площадь за определенную сумму денежных средств. После подписания документа обязательства, вытекающие из прав владения, перекладываются на покупателя. Продавец обязан передать ему жилое помещение и свидетельства на него.

Для передачи прав владения гражданам следует обратиться в Росреестр. При себе нужно иметь заполненный ДКП и определенный пакет документов. Если в тексте обнаружиться ошибка либо сведения из документации не будут соответствовать содержанию, в регистрации откажут. Поэтому к оформлению стоит отнестись внимательно.

Для чего требуется предварительный ДКП

Любые юридически значимые действия с недвижимостью требуют тщательной и долгой подготовки, поэтому гражданам рекомендуется подписать договор о намерениях. В нем прописываются те же самые параметры, которые планируется указать в основном соглашении. Условиями предварительного ДКП могут определяться сроки подготовки документации и получения денег для основной сделки. Также предварительный договор заключается, если контрагенты предусмотрели выплату задатка (аванса).

Что нужно сделать до заключения договора?

Владельцу следует приступить к подготовке бумаг на продажу еще на этапе поисков покупателя. Заранее рекомендуется подготовить следующие свидетельства:

  1. Документ, подтверждающий возникновение прав владения квартирой (старый ДКП, дарственная, завещание и прочее).
  2. Техпаспорт.
  3. При продаже жилого помещения, приобретенного по ипотеке, потребуется договор на получение займа.
  4. Выписка из ЕГРН.

За день до подписания следует заказать справки, подтверждающие отсутствие задолженности за услуги ЖКХ и выписку из домовой книги. Такие свидетельства имеют ограниченный срок действия, поэтому брать их заранее не имеет смысла. Также следует согласовать порядок расчетов.

Можно указать следующие методики передачи денег:

  • наличностью;
  • посредством банковской ячейки;
  • через аккредитив;
  • через электронные платежные системы.

Наиболее безопасными являются расчеты через банк. Для этого гражданам нужно явиться с паспортами в отделение финансовой организации и заключить 3-стороннее соглашение. В нем потребуется указать, что бывший хозяин сможет забрать деньги после регистрации перехода прав владения.

Рекомендации по оформлению

Для начала нужно обговорить существенные условия. Затем потребуется изложить их в письменной форме. Текст можно составить самостоятельно либо обратиться за помощью к профессионалам. Последовательность оформления будет таковой:

  1. Владельцу необходимо подготовить пакет документации и передать его покупателю.
  2. Далее подписывается ДКП. Если используется безналичный порядок расчетов, то следует обратиться в банк.
  3. Пакет бумаг передается в Росреестр для регистрации прав владения. Это можно сделать напрямую либо через МФЦ.

При оформлении в нотариате гражданам достаточно передать нотариусу документацию. Обращаться в Росреестр не придется. Нотариус самостоятельно направит туда заявление на регистрацию и необходимые свидетельства.

Место оформления и регистрации

Обязанности по составлению ДКП возлагаются на собственника, так как в документе указываются сведения о продаваемой жилплощади. Будущий хозяин вправе потребовать для изучения и внесения корректировок проект.

Стороны вправе самостоятельно составить документ, но для этого рекомендуется изучить законодательные нормы, регулирующие юридически значимые действия с жильем (ГК РФ, ЖК РФ и прочее). Сделки с недвижимостью имеют много тонкостей, которые зависят от жизненной ситуации, поэтому юристы советуют обратиться за помощью при составлении соглашения. Его помогут оформить:

  • нотариус;
  • юрист;
  • риелтор.

Сотрудник агентства недвижимости может не иметь юридического образования и дать гражданам стандартный образец для заполнения. Далее следует обратиться в юридический отдел компании.

Юрист поможет оформить договорные отношения, отвечающие интересам каждого контрагента. Также он проверит приложенную документацию и правомерность заключения договоренности.

При обращении к нотариусу сделка и ее участники также проверяются, а договор подлежит нотариальному заверению, что минимизирует возможности его оспаривания и признанию ничтожным. Также нотариус может свидетельствовать в суде. Несомненным плюсом нотариальной оформления является возможность использования депозитарного счета.

Что должно содержаться в ДПК, образец

Бланк состоит из существенных и дополнительных пунктов. Существенными являются те, без которых соглашение не будет признано юридически значимым. В обязательном порядке должна присутствовать следующая информация:

  1. Название «Договор купли-продажи» с датой и местом подписания.
  2. Сведения о контрагентах: ФИО, паспортные реквизиты (серия, номер, дата и место рождения).
  3. Предмет – квартира. Согласно со ст.554 ГК РФ в соглашении должны присутствовать данные, которые позволяют идентифицировать жилую недвижимость. Необходимо обозначить адрес, указать, что объект относится к жилому фонду, разновидность жилья (квартира), число комнат, этажность и прочее.
  4. В одном из пунктов нужно обозначить суть: купля-продажа жилого объекта.
  5. Стоимость жилплощади. Если ее не обозначить в договоре, он не будет признан юридически значимым. Стороны вправе договориться и указать цену за весь объект либо за единицу площади. В этой ситуации окончательная цена будет зависеть от размера жилого помещения.
  6. В соответствии с п.1 ст.558 ГК РФ существенным условием является список лиц, у которых остается право использования жилплощади после ее продажи. Нужно указать ФИО каждого члена семьи, период его проживания в жилом помещении и сроки снятия с регистрационного учета.

Остальные условия являются дополнительными и обговариваются участниками. К таким условиям можно отнести:

  1. Методику расчетов. Нужно указать, как деньги будут переданы продавцу (наличностью, безналичным способом через ячейку в банке). Также обозначаются сроки (после регистрации прав владения, до подписания либо регистрации).
  2. Обязательства по несению расходов (оплата госпошлины, справок и прочее). Затраты разрешено поделить в определенной пропорции. Также можно указать, что одна из сторон возмещает второй определенную часть расходов.
  3. Срок передачи жилплощади. Контрагенты договариваются о подписании передаточного акта на квартиру.
  4. Состояние, в котором передается жилье. Указывается качество ремонта, материалы стен, пола, потолка, отсутствие замечаний по планировке, расположению дома по отношению к другим строениям. Детальное описание состояния жилого помещения поможет избежать претензий со стороны покупателя в будущем, если он попытается признать договоренность недействительной.
  5. Сведения об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ и по налогам. Собственнику следует приложить справки из Управляющей компании и налоговой, подтверждающие отсутствие долгов.
  6. Ответственность за неисполнение условий договорных отношений. Можно предусмотреть уплату штрафов, начисление пени за срыв сроков и прочее.
  7. Гарантийные обязательства об исполнении договоренности. В случае приобретения недвижимости гарантом выступает задаток. Для его передачи граждане подписывают специальное соглашение.
  8. Ситуации, когда деловые отношения разрываются по инициативе одной из сторон либо по обоюдному желанию.
  9. Способы решения разногласий. Сначала контрагенты пытаются все урегулировать путем переговоров. Если решения найти не удается, следует обратиться за судебной защитой.
  10. Порядок действий контрагентов при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Расширяя круг обязательств, и акцентируя внимание на мелочах, граждане делают договорные отношения максимально прозрачными и безопасными. Это поможет избежать утраты денег и имущества.

Заполненный образец

Образец ДКП квартиры (WORD)

Образец ДКП квартиры (PDF)

Стандартный (простой) бланк

Простой бланк на одной странице. Его можно использовать как предварительный ДКП или основной. Как при наличном, так и при безналичном расчете.

Скачать простой бланк ДКП (WORD)

Скачать простой бланк ДКП (PDF)

Подробный бланк

Данный бланк ДКП очень подробно описывает сделку и четко прописывает все условия. Для подстраховки можно пользоваться этим вариантом бланка.

Подробный бланк ДКП квартиры (WORD)

Подробный бланк ДКП квартиры (PDF)

Если приобретается жилье с задатком

Чтобы обеспечить исполнение обязательств по передаче денег и недвижимости можно договориться о выплате задатка. В этом случае можно использовать следующий образец соглашения.

Образец ДКП с задатком (WORD)

Образец ДКП с задатком (PDF)

При использовании материнского капитала

Бланк ДКП c использованием маткапитала (WORD)

Бланк ДКП с использованием маткапитала (PDF)

Средства маткапитала семьи часто используют для улучшения условий проживания. Это самое востребованное направление расходования денег. Потребуется предусмотреть пункт, предполагающий использование средств маткапитала при расчетах. Но стоит иметь в виду, что воспользоваться средствами маткапитала можно только после того, как малышу, предоставившему семье право получения сертификата, исполнится 3 года. Поэтому при необходимости стоит предусмотреть рассрочку платежа.

При использовании средств маткапитала его держатель берет на себя обязательство выделить доли в приобретенном объекте каждому члену семьи. Сделать это следует на протяжении полугода после внесения изменений в реестр собственников. Новому хозяину придется повторно обращаться в регистрирующий орган, платить госпошлину и получать новую выписку из ЕГРН.

Чтобы не тратить время и деньги, рекомендуется выделить доли сразу во время первичной регистрации права владения в Росреестре. Для этого в тесте нужно указать размер доли для каждого члена семейства (супруга и детей). Подписывать соглашение должен каждый гражданин, являющийся его стороной (включая несовершеннолетних детей). Если они не достигли 14-ти лет, то их интересы представляют родители.

Если квартира приобретается по ипотечному займу

Скачать бланк ДКП при ипотеке (WORD)

Скачать бланк ДКП при ипотеке (PDF)

Для получения ипотечного займа придется провести независимую оценку стоимости жилья. Она послужит основой для расчета суммы займа.

Один из пунктов должен содержать реквизиты договора об использовании заемных средств. Данный факт будет зарегистрирован в Росреестре. В выписке из ЕГРН будет указано, что квартира находится под обременением банка до погашения задолженности.

Оформление по доверенности

Образец ДКП квартиры по доверенности (WORD)

Образец ДКП квартиры по доверенности (PDF)

Стороны не обязаны лично участвовать в подписании бумаг. Интересы контрагентов могут представлять доверенные лица. Их полномочия должны подтверждаться доверенностью, заверенной в нотариате. Она является одним из приложений. Сведения о представителе (ФИО, паспортные реквизиты) и доверенности в обязательном порядке указываются в документе.

Пункты, требующие особого внимания

Контрагентам необходимо предусмотреть множество тонкостей, не относящихся к основным условиям. Но без них риск потери имущества и денег увеличивается:

  1. Собственник должен гарантировать в одном из пунктов, что жилплощадь не находится под обременением, арестом, на ней отсутствуют иные ограничительные меры.
  2. Если участники отдельно не подписывают передаточный акт (он является приложением к ДКП), то один из блоков должен содержать сведения о дате фактической передачи недвижимости, ее состоянии, наличии мебели, бытовой техники и прочее.
  3. Если продавец пользуется телефонной линией, то потребуется указать, намеревается ли он передать используемый телефонный номер будущему владельцу.

В зависимости от ситуации могут указываться иные сведения. Юридические действия с недвижимыми объектами являются сложным процессом, влекущим значимые последствия. Поэтому к написанию текста стоит относиться с осторожностью и внимательностью.

Количество экземпляров

Минимальное количество экземпляров составляет 3 штуки. По одному экземпляру забирают стороны, 3-ий передается в регистрирующий орган. Если приобретается жилое помещение, находящееся в долевом владении, то каждому владельцу доли нужно получить свой экземпляр.

Перечень прилагаемой документации

Состав пакета бумаг определяется правовым статусом продаваемого объекта и контрагентов. В обязательном порядке прикладываются следующие свидетельства:

  • Гражданские паспорта сторон.
  • Свидетельства, подтверждающие наличие прав владения жильем у продавца (старый ДКП, дарственная, завещание и прочее).
  • Выписка из ЕГРН.
  • Справки от нарколога и психиатра.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • При наличии супруга потребуется его письменное согласие, заверенное в нотариате.
  • Доверенность, заверенная в нотариате, если интересы стороны представляет третье лицо.
  • Выписки из налоговой и ЖКХ, подтверждающие отсутствие задолженностей.
  • Выписки из домовой книги.

Прикладываются оригинальные документы либо их копии, заверенные в нотариате. Наличие других документов определяется жизненной ситуацией граждан, выступающих сторонами договора.

Когда сделка является заключенной?

Статья 433 гражданского законодательства устанавливает, что ДКП считается заключенным в следующих случаях:

  1. Граждане согласны на заключение договорных отношений и достигли согласия по всем ее пунктам.
  2. Недвижимый объект передан в соответствии с положениями соглашения.

После подписания бумаг покупатель уже становится владельцем объекта, но не может им распоряжаться. Поэтому отсутствие новой выписки ЕГРН у покупателя не повлечет недействительность сделки.

Срок действия договоренности

Согласно с п.3 ст.425 ГК РФ действие договора продолжается до тех пор, пока участники не исполнят все его положения. Сделка считается заключенной после того, как продавцу перечислены деньги, а новому хозяину переданы бумаги на жилье и внесены изменения в реестр собственников.

Но стоит помнить, что каждый из участников несет ответственность за нарушение условий договоренности даже после того, как все обязательства по ней выполнены.

Как определить номер договора?

Обычно ДКП между физлицами не нумеруются. В верхней части листа на месте, где должен присутствовать номер, проставляется «б/н».

Если нужно узнать номер, под которым соглашение зарегистрировано в Росреестре, следует внимательнее рассмотреть штамп госоргана. На нем имеется дата, номер регистрации и ФИО ответственного лица.

Сколько стоит оформить в нотариате?

Требование об обязательной регистрации договорных отношений в нотариате отсутствует.  Но в случае обращения к нотариусу он не только зарегистрирует договоренность, но и проверит документацию, объект недвижимости на «чистоту». Нотариальное оформление делает сделку максимально безопасной и сводит на «нет» попытки признать ее недействительной. Кроме того, нотариус может свидетельствовать в суде, если появится такая необходимость.

Нотариус также поможет составить соглашение. Такая услуга оплачивается в соответствии с расценками нотариальной палаты субъекта. В среднем, за подобный сервис придется заплатить:

  • 3 000 руб. и еще 0,4% от стоимости жилья, если цена жилья не достигает 1 млн. руб.
  • Если стоимость жилплощади варьируется в пределах от 1 до 10 млн. руб., то придется заплатить 7 000 руб. и еще 0,2% от цены квартиры.
  • За покупку жилплощади по цене свыше 10 млн. руб. госпошлина составит 25 000 руб. и еще 0,1% от стоимости жилого помещения.

Подготовка пакета бумаг оплачивается по отдельному тарифу. За такую услугу придется заплатить сумму в пределах 5 000—10 000 руб.

Нотариальная регистрация потребует затрат, составляющих 0,5% от цены жилого помещения. Но пошлина не может быть меньше 300 руб. и больше 20 000 руб.

Налогообложение сделки

С начала 2021 года используется прогрессивная ставка налогообложения. Если квартира продана более чем за 5 млн. руб. ставка увеличивается до 15% (ранее она составляла 13%). Чтобы рассчитать сумму к уплате достаточно из полученного дохода вычесть положенный налоговый вычет, а полученный результат умножить на 15% (либо 13%). Сумма имущественного вычета при продаже жилья в 2021 году составляет 1 млн. руб.

Расторжение договоренности

Участники вправе разорвать договорные отношения по соглашению об их расторжении. Сделать это рекомендуется до передачи документации в регистрирующий орган либо до внесений изменений в реестр собственников. В этой ситуации свидетельство о расторжении передается в регистрирующий орган, поле чего процесс передачи прав владения прекращается. Владельцем жилья остается продавец.

Если процедура регистрации завершилась, то отменить договоренность затруднительно. Контрагентам рекомендуется оформить обратный договор. Причем его условия можно изменить (например, цену, порядок расчетов и прочее).

Когда договорные отношения признаются недействительными?

Признать недействительность либо ничтожность передачи прав владения может только суд. Для этого должно выполняться одно из условий:

  1. Одна из сторон подписывала документы под угрозами применения насилия.
  2. Участником выступает гражданин, лишенный дееспособности либо ребенок без разрешения органов опеки.
  3. В бумагах стоит подпись подростка в возрасте от 14 до 18 лет, не получившего родительского согласия.
  4. Продавец не получил письменного согласия на продажу жилья от супруга.
  5. Участники при подписании бумаг находились в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения и не воспринимали значимость своих действий.

Письменная договоренность будет признана ничтожной, если ее содержание не соответствует законодательным требованиям. Также сделка признается мнимой, если она не повлечет за собой юридически значимых последствий. Соглашение является притворным, если оно заключалось для прикрытия других юридически значимых действий.

Вопросы юристу

Как указать, что жилплощадь продается меблированной?

В одном из пунктов  следует написать, что квартира переходит в собственность покупателю вместе с мебелью. К примеру, «Вся бытовая техника, мебель и прочее имущество продавца, оставшееся в квартире, становится собственностью покупателя». Наличие имущества в жилом помещении указывается в передаточном акте.

У покупателя пропал его экземпляр ДКП до подачи документации в Росреестр. Как быть?

Согласовать с другим участником подписание дополнительного экземпляра.

После окончания регистрации в договоре обнаружена ошибка. Сделка будет признана незаконной?

Если из-за ошибки неверно толкуются основные положения документа, то его могут признать недействительным. Чтобы этого не произошло можно составить дополнительное соглашение. В нем указывается, какой пункт договоренности надо признать недействительным либо дополнить. На допсоглашении должны стоять подписи каждого участника. Далее документ передается в Росреестр для внесения правок в реестр собственников. Такая услуга обойдется в 350 руб.

Следовательно, гражданам следует основательно подготовиться к купле-продаже недвижимого объекта. Если отсутствуют знания в области гражданского и жилищного права, то стоит изучить соответствующие материалы либо воспользоваться помощью профессионалов. Ведь малейшая ошибка может привести к потере денег либо жилплощади.